Karlheinz Paskuda

Die Gentrifizierung der Neckarstadt-Ost schreitet schnell voran.

Die Entwicklung im Verlauf:

Immer wieder wurden in der Vergangenheit Häuser verkauft, modernisiert und teurer wieder vermietet: Die Entwicklung der Max-Joseph-Strasse ist dafür Beleg. Sie hat fast unbemerkt ihren Charakter im Laufe der Jahrzehnte verändert: Zur hochwertigen Mietlage für betuchte Bürger*innen. Insofern stimmte auch eine Zeitlang die „Einzelfall-These“.

Ein Frankfurter Investor entdeckt die Neckarstadt:

Fragwürdigen Schwung kam in die Gentrifizierung vor einigen wenigen Jahren durch einen Frankfurter Investor: Er kaufte gleich einige Häuser, „entmietete“ diese, modernisierte und vermietete dann erneut mit stark gestiegenen Mieten. Bekannt wurde hier vor allem die Uhlandstr. 19 und die Auseinandersetzung um das beliebte „Wirtshaus Uhland“ in diesem Haus. Das Wirtshaus ist nun in der Langen-Rötter-Strasse 10, die neuen Mieter von ausserhalb waren teilweise peinlich berührt, als sie vom Verlauf der Entmietung ihrer neuen Bleibe erfuhren. Die alten Mieter*innen mussten weichen und erhielten je nach Verhandlungsgeschick und Durchhaltevermögen zwischen 500,- und 20.000,- Euro Abfindung. Hämisch grinsen mussten einige, als es dem Investor nie gelang, die frühere Kneipe zu attraktivem Wohnraum umzugestalten und daher das Erdgeschoss immer wieder leer stand. Auch der Garten ist heute ein Beispiel misslingender Baukunst...

Auch die Max.Joseph-Str. 13 wurde von diesem Investor entmietet, danach wieder vermietet bzw. zum Verkauf angeboten. Allein für das Dachgeschoss wurde ein Preis von 650.000 Euro nach der Modernisierung gefordert. Ob ein derartiger Preis erzielt wurde, ist nicht bekannt.

Auch andere entmieten

Ein Haus, Kobellstr. 19, steht seit nunmehr ca 4 Jahren leer. Es war wohl, um Druck auf die ursprünglichen Mieter*innen zu machen, 18 Monate lang eingehüllt in eine dicke Plastikplane. Kein Licht und schlechte Luft sorgten dafür, dass letztendlich auch die Mieter*innen, die lange durchhielten, auszogen. Die genauen Abfindungen sind nicht bekannt, dürften aber ziemlich gering gewesen sein, da einige der Mieter*innen sehr schnell das Weite suchten und den Konflikt scheuten.
Die Besitzer*innen ließen ihre Mitarbeiter wohl stets dann im Haus arbeiten, wenn diese gerade an anderen Baustellen nicht benötigt wurden. Schnelle neue Mieteinnahmen wurden daher nicht angestrebt. Alles lief wohl „legal“ ab: 4 Jahre Leerstand trotz Wohnungsnot, die ebenso lange Blockierung des Gehweges, die Verdrängung der Mieter*innen. Jetzt sieht es danach aus, als sei das Haus weitgehend bezugsfertig...

Verkauf verhindert

Gleich ein ganzer Block stand vor 3 Jahren zum Verkauf an: Kobellstr./Ecke Lenaustr. 20-24. Fünf Häuser wollte eine landeseigene Wohnungsbau-Gesellschaft verkaufen. Die leicht zu erkennenden Makler*innen mit ihren netten Köfferchen umschwirrten bereits wie Geier das Gelände. Die „Initiative fairmieten“ schlug Alarm. Dem Mieterverein gelang es dann mit Hilfe seiner Kontakte auch in die Stuttgarter SPD-Fraktion, diese -zum Glück landeseigene- Gesellschaft vom Verkauf abzubringen. Ein kleiner, aber wichtiger Erfolg besonders für die ca 60 Mietparteien.


129 preiswerte Wohnungen vernichtet

„Ihr Haus soll abgerissen werden“. Mit diesem Zettel im Briefkasten schockte die Initiative fairmieten einst die Mieter*innen in der Carl-Benz-Strasse. Die Beschlüsse waren längst gefasst, nur die Mieter*innen wussten nichts davon. Im Gegenteil: Die Besitzerin, die kommunale Wohnungsbaugesellschaft GBG, hatte den Mieter*innen noch über ihren damaligen Geschäftsführer versichert, ihre Häuser würden saniert. Das klang auch glaubwürdig, da die Nachbarhäuser in der Kinzigstrasse, im gleichen Zustand, gerade saniert wurden. Klar, viele Jahre war in die Häuser nicht mehr investiert worden; aber man hatte Verständnis, dass die GBG nach dem Versäumnissen früherer Jahre nicht alle Sanierungen gleichzeitig vornehmen konnte.
129 preiswerte Wohnungen waren bedroht; die Mieter*innen fanden teilweise Ersatzwohnungen in den sanierten Wohnungen im Umfeld. Aber nicht alle wollten weg, eine harte Auseinandersetzung mit ungleichen Voraussetzungen begann. Die Initiative „Wem gehört die Stadt (WGDS?)?“ organisierte sogar eine symbolische Hausbesetzung.
Aber die GBG hielt an ihren Abrissplänen fast und hat diese mittlerweile realisiert: 129 preiswerte Wohnungen sind in der Neckarstadt vernichtet, 96 teure in „Punkthäusern“ mit Mieten ab 11 Euro Kaltmiete sollen gebaut werden.
Ein Skandal, dass jene, die im Wahlkampf durch die Neckarstadt rennen und „bezahlbaren Wohnraum“ fordern, alle – mit Ausnahme der LINKEN – dem Abriss zugestimmt haben.
Nicht einmal eine Sozialquote will die GBG auf dieser Fläche verwirklichen.


Turley: 8 % preiswerte Wohnungen

Turley wird vielgepriesen und unlängst auch gefeiert. Die Wohnprojekte des Mietshäusersyndikats werden als soziales Feigenblatt missbraucht. Doch auch in diesen Projekten liegt die Miete mit 7,40 – 8,60 so hoch, dass sie für viele nicht mehr bezahlbar ist. Und die Projekte machen insgesamt ca 50 Wohnungen aus: 8 % der insgesamt ca 650 Wohneinheiten. Und für diese 600 anderen Wohnungen sollen die zukünftigen Mieter*innen zwischen 12,50 und 17,50 Euro Miete zahlen. Hip sein ist teuer; und es wird zur Anhebung des Mietspiegels in der Neckarstadt beitragen.


13,49 Kaltmiete

Ein Schock in der Neckarstadt: Hildebrandt & Hees übernehmen die Obere Clignetstr. 16. Da schnell die ersten auszogen, konnten Wohnungen renoviert werden. Gleich die erste wurde dann für eine Kaltmiete von 13,49 Euro angeboten. Es ist hier wohl noch nicht der Einstieg der Pariser Bank BNP wie im Jungbusch. Aber eine Entwicklung, die abzusehen ist: Noch vermieten Neckarstädter Privatleute ihre Häuser zu zum Teil günstigen Preisen. Aber diese Vermieter*innen werden älter und die Erben haben keinen Bezug zum Gebäude und Viertel oder können ihre Miterb*innen nicht auszahlen: das Haus wird verkauft.
Hier hat eine GbR das Haus gekauft und will es möglichst gewinnbringend neu vermieten. Die alten Mieter*innen bangen zur Zeit, einige kämpfen noch um ihre Bleibe...
 

Spar- und Bauverein:

Schock: 2,50 mehr Miete nach der Sanierung

Unerwartet prescht auch eine Genossenschaft mit horrenden Mieterhöhungs-Ankündigungen hervor: Der Spar- und Bauverein will in der Neckarstadt seinen gesamten Besitz sanieren. Er begann jetzt mit dem Eck Uhlandstr/Verschaffeltstr./Lenaustr.. Danach soll es weiter gehen. Nun wohnen dort nicht vor allem reiche Menschen, sondern auch Menschen, die mit dem Euro rechnen müssen, z.B. Rentner*innen. Die Ankündigung von Mietsteigerungen um 2,50 Euro schockte tief: „Da müssen wir ausziehen“.
Es läuft da einiges schief: Fassaden sind alt und brüchig, die Balkone auch gemäß der Geschäftsführung schon im gefährlichen Zustand. Eine große Instandsetzung wäre eigentlich fällig gewesen. Der § 559 scheint die Legitimation zu geben, viele Kosten auf die Mieter*innen abzuwälzen.
Geschäftsführer Wolf sieht seine Genossenschaft als Wirtschafts-Unternehmen, das es sich nicht leisten kann, nur einen Teil der Kosten umzulegen. Das würde zudem bedeuten, „dass wir die anderen Genosse*innen stärker belasten“. Was unzulässig sei.
Freilich wurde keineR der Genoss*innen gefragt, ob sie diese aufwändige Sanierung wollen. Der ehrwürdige Verein, 1885 für ärmere Bevölkerungsschichten gegründet, die in den Innenhöfen ihre Feste oder Hochzeiten feierten, hat vergessen, dass er eine Genossenschaft ist. Vieles ist nicht leicht zu durchschauen an Entscheidungen oder Besetzungen des Aufsichtsrates. Hier muss eine Genossenschaft wohl wieder zu ihren Wurzeln zurückfinden, begreifen, dass sie eine Genossenschaft ist. Für die Neckarstadt bedeutet diese momentane Fehlentwicklung aber einen weiteren Gentrifizierungsschub.
Update: Die Mieterhöhung, angekündigt mit 2,50 Euro, konnte auf 1,80 vermindert werden. So wurden die ohnehin maroden Balkone nicht in die Mieterhöhung einberechnet.


Weitere Häuser vor dem Verkauf?

Wohl täglich möglich. Das Haus in der Clignetstrasse mit der Metzgerei Sinn ist schon jahrelang in der Gerüchteküche. „Ich sage nichts“, sagt der nette Metzgermeister Sinn. Auch eine Aussage...


10.000 Euro für die Vermittlung eines Hauses

Eine horrende Summe? Mitnichten. Andrej Holm hat schon vor zwei Jahren bei einem Vortrag im Mannheimer Jugendkulturzentrum FORUM darauf hingewiesen, wie interessant für Immobilienhaie Orte wie die Neckarstadt seien. In Frankfurt zahlt der Spekulant für ein Bürgerhaus jetzt bereits 2 Millionen Euro. Mit einer halben Million Euro weiterer Investition und einigen Abfindungen ist er bereits bei einem Betrag, der nicht mehr so hohe Gewinnerwartungen zulässt.
In der Neckarstadt sieht die Rechnung anders aus: Mit dieser privaten Vermittlung und etwas Glück zahlt der Immobilienhai hier ca 800.000 Euro. 100.000 Euro kalkuliert er für die Bank als Abfindung ein (kann er diese vermeiden, hat er hier eine zusätzlichen Gewinn). 500.000 Euro werden für die Sanierungen benötigt. Die Kosten bleiben dann oft unter 1,5 Millionen Euro. Aufgeteilt in 12 neue Eigentumswohnungen zwischen 200.000 und 300.000 Euro lässt sich dieser Betrag leicht verdoppeln...Und die 10.000 Euro sind Peanuts in dieser Rechnung.
 

Was tun?
 

Gentrifizierungsgegner*innen können eine Menge tun, um die Investition uninteressanter zu machen. Ist ein zu starker Widerstand zu befürchten, rät vielleicht schon die Bank vom Investment ab. Widerstand verlängert ja auch die Bauzeit und erhöht unter Umständen auch die Kosten, z.B. der Bewachung.
Aber wichtiger wäre es, wenn die Stadtverwaltung endlich erkennen würde, dass eine Milieuschutzsatzung ganz schnell installiert werden muss. Auch diese Satzung kann nicht jeden hartnäckigen Investor abschrecken und jede Fehlentwicklung wie von GBG und S+B verhindern. Aber zum einen kann diese Satzung ganz konkret die Einspruchsmöglichkeiten betroffener Mieter*innen verbessern, zum anderen schreckt auch eine solche Satzung Immobilienhaie ab.
Und diese Satzung muss jetzt (!) erstellt werden. Nicht wie in Teilen Kölns, in denen ein Gericht die Satzung verwarf, weil „das Milieu“ bereits vertrieben sei....